Affare vendita bilocale sul mare con giardino a Pisa

Rif.2802a - Affare vendita appartamento sul mare del litorale di Pisa, località Calambrone. Appartamento composto da camera, cucina, bagno, giardino e porticato. Rifiniture di prestigio. Affrettati la promozione STOP CARO VITA è solo per un appartamento. Richiesta 185.000 euro Mai visto un prezzo così vantaggioso per un bilocale nuovo prospicente la spiaggia.

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Villa storica in provincia di Pisa

Villa storica in provincia di Pisa a soli 15 km dal mare e 6 km da Pisa. La villa, costruita a metà del 1500, consta di circa 1800 mq circondata da 8000 mq di parco con alberi secolari e fiori, con una invidiabile vista sulle Alpi Apuane. La suddivisione degli spazi è così articolata:2 Saloni, 3 cucine, 10 camere, 10 bagni, 2 sale da pranzo, 2 torrette medievali e vari altri vani accessori e locali tecnici. Questa incantevole dimora storica di prestigio si presta sia ad impiego come dimora privata sia come immobile di rappresentanza. Distanze: 7 km Aeroporto internazionale di Pisa, 24 km da Forte dei Marmi, 18 km da Lucca, 12 km Golf club Tirrenia marina di Pisa.

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Contratti di locazione transitori

Oggi ho avuto un accesa discussione, con un collega titolare di una agenzia immobiliare in franchising, che riteneva che i contratti di locazione transitori per lavoratori, non prevedeno un canone concertato, la cosa che più mi meraviglia, è che questo gravissimo errore viene commesso sistematicamente dal titolare di una agenzia in franchising.
In automatico mi viene da pormi la domanda: Come scelgono gli affiliati i franchising?, la risposta alla luce di questi errori madornali sembra essere basta pagare.
Il nostro Network Area Royal prima di aprire le prorte al mondo del prestigio segue una serie di valutazione tra le quali in primis la professionalità e la serietà del titolare dell' agenzia , in secondo luogo è importante avere un buon portafoglio clienti proprietari di immobili di lusso, in seguito sarà nostro compito aumentare gli immobili di lusso e farli gestire all'agenzia affiliata del network di agenzie immobiliari Area Royal.

Rescissione di un contratto

Date le numerose mail ricevute a riguardo di consigli sullo sciogliemento dei contratti, oggi nella nostra rassegna di Diritto vogliamo parlare in particolare dello sciogliemnto del contratto per mutuo consenso, e con recesso unilaterale se previsto dal contratto.
Rescissione.I contratti possono essere sciolti solo nei casi previsti dalla legge con il recesso unilaterale, la rescissione e la risoluzione.La rescissione è un mezzo concesso dalla legge determinato da patologie genetiche, e si può fare solo in casi in cui al momento della stipula una delle parti risulta essere stata danneggiata, ad esempio, il contratto concluso in condizioni di pericolo (1447). Il pericolo si riferisce alla persona, non ai suoi beni. La rescissione del contratto concluso in stato di pericolo si verifica, ad esempio, quando una persona salva un’altra da una situazione di pericolo solo, ma a patto di un cospicuo compenso. Alla base di una rescissione vi è sempre una condizione di squilibrio tra le parti al momento della stipula, ed una relativa lesione dei suoi interessi (1448). L’azione generale di rescissione, invece di quella dello stato di pericolo, prevede uno stato di bisogno, inteso come economico, noto alle parti, a causa del quale una parte accetta condizioni inique. L’iniquità è determinata da uno svantaggio pari o maggiore al 50% del valore effettivo della prestazione. Per esempio, Tizio, che ha bisogno di denaro, per poter essere operato, si rivolge a Caio, il quale, per sfruttare la situazione, acquista la casa di Tizio ad un prezzo pari alla metà del suo valore commerciale. In questo caso, dunque, Tizio potrà rivolgersi al giudice per ottenere la rescissione del contratto, per lesione ultra dimidium. Ad ogni modo il convenuto può chiedere di modificare l’offerta superando l’iniquità (1450). I contratti aleatori non possono essere rescissi, perché la loro causa contempla il rischio di perdita di una parte a vantaggio dell’altra. In questi contratti il rischio va molto oltre la normalità.La prescrizione dell’azione è di un anno (1449) dalla conclusione del contratto. L’eccezione di rescissione non può essere opposta se l’azione è prescritta. Se la condizione iniqua implica un reato, la prescrizione sarà quella del reato (29473).Risoluzione.La risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive può essere chiesta al giudice per inadempimento della controparte. Si può richiede o la prestazione coatta o la risoluzione, in ambo i casi si ha diritto al risarcimento. Si può mutare il petitum in giudizio da prestazione coatta a risoluzione, ma non viceversa (1453).La risoluzione è determinata da patologie funzionali, cioè a causa di eventi verificatisi dopo la conclusione del contratto. Il caso più frequente è quello di risoluzione per inadempimento, ma la si può chiedere anche per impossibilità sopravvenuta di adempiere, e per eccessiva onerosità sopravvenuta nell’adempiere.Esistono casi speciali di risoluzione, disciplinati da leggi speciali, come nel caso del contratto di lavoro subordinato, o peri contratti di fondi rustici.Nei casi di risoluzione per inadempimento si distinguono le risoluzioni di diritto e quelle del giudice. Nelle prime il contratto si scioglie automaticamente, nelle seconde avviene per sentenza (costitutiva, cioè gli effetti si producono dalmomento della sentenza) del giudice. La risoluzione di diritto ha come presupposto l’inadempimento, che deve avere una sua rilevanza (1455). In caso d’inadempimento, si può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto, oppure la risoluzione, come meglio si crede; ma per ottenere la risoluzione di diritto deve essere stata inclusa una clausola risolutiva espressa nel contratto, quindi, verificatosi l’inadempimento, la parte lesa comunicherà di volersi avvalere della clausola, ma solo dopo almeno 3 giorni dalla scadenza del termine previsto dal contratto per l’adempimento, perché, anche in assenza della clausola risolutiva espressa, se il termine è essenziale (1457), l’inadempiente ha tempo 3 giorni per comunicare che intende adempiere, trascorsi i quali il contratto può intendersi risolto. Se la clausola non è stata inserita, e il termine non è essenziale, per dar luogo ad una risoluzione di diritto, devono verificarsi 3 requisiti:avere inviato la diffida ad adempiere;scadenza del termine essenziale fissato nella diffida, di norma di quindici giorni;inserimento nella diffida della clausola risolutiva espressa.
Per l’eccessiva onerosità sopravvenuta e impossibilità sopravvenuta della prestazione, è necessario il requisito della imprevedibilità ed eccezionalità degli eventi.Nullità, annullamento e inefficacia.Le cause di invalidità si dividono in nullità ed annullabilità. Può darsi che un contratto (e in generale un negozio) nasca senza uno degli elementi essenziali, rendendolo nullo, cioè inesistente di fronte dell’ordinamento (la nullità deve e può essere richiesta da chiunque ne abbia interesse). Oppure può verificarsi che il contratto nasca in presenza di un vizio di uno degli elementi, senza che per questo sia nullo, ma può essere annullato su richiesta di una delle parti. Nel primo caso si ha la nullità, nel secondo la parte interessata usufruirà dell’azione di annullamento.La nullità (1418) non fa produrre effetti, e si verifica:quando il contratto è contrario a norme imperative dello Stato (nullità virtuale) o al buon costume, a prescindere dagli effetti diversi che possono discendere dall’aver violato una norma imperativa (ad esempio, per i contratti agrari, la sanzione è la conversione di quelli vietati in altri non vietati);quando manca uno degli elementi essenziali (causa, oggetto, accordo delle parti, forma);altri casi stabiliti dalla legge (donazione con motivo illecito - 788, donazione a tutore - 779, patti successori -458).
Esistono altre ipotesi al di fuori di queste, e ipotesi in cui il contratto non è nullo del tutto, ma solo la parte che, ad esempio, è contraria alle norme imperative, una clausola, o un termine. Per esempio, la locazione deve avere un termine di almeno 4 anni, e se un contratto prevedesse una durata inferiore, tale termine si adeguerebbe alla norma. Questo, però, a patto che la clausola non sia essenziale per la volontà delle parti.Il negozio nullo può essere convertito in un altro valido con una novazione, se le condizioni lo consentono. Per la conversione ci deve essere un requisito oggettivo, che la forma e la sostanza del contratto possano confluire nella forma e sostanza di un diverso contratto, ed un requisito soggettivo, rappresentato dalla volontà delle parti a non concludere un contratto che non può avere effetti, e che se fossero stati a conoscenza di un eventuale simile risultato avrebbero stipulato il contratto che risulterà dalla conversione (es. 2701 conversione di atto pubblico in scrittura privata, 602 conversione di testamento segreto in olografo).Quando c’è nullità, il contratto non esiste per l’ordinamento giuridico, per questo non produce alcun effetto. La nullità non è prescrivibile (salvo usucapione di terzi sul bene oggetto), e può essere dichiarata anche d’ufficio dal giudice.L’annullabilità, invece, è una patologia del contratto che scatta in presenza di vizi meno gravi. Il negozio annullabile è affetto da qualche vizio, ma ciò non è letale per la sua validità, perciò produce effetti, che sono validi fino alla richiesta di annullamento da parte dell’interessato (1441), il quale, però, può ratificarli o sanarli (con atto di convalida), oppure può far decorrere il termine di prescrizione (5 anni - 1442). L’atto di sanatoria deve citare il contratto e i suoi vizi. Non si prescrive l’eccezione di annullamento(1442). Se ad esempio, passano i 5 anni e il contratto era viziato, dovrò osservare il contratto comunque, ma se devo ancora pagare una parte del prezzo, e per questo vengo citato in giudizio dalla controparte, posso eccepire l’annullabilità per vizio, ad esempio, della volontà.L’annullabilità è prevista quando il negozio è posto in essere da un soggetto incapace di contrattare (1425) (incapacità legale - cioè maggiore età). L’annullamento può essere domandata dall’incapace o dal suo rappresentante. Se per interdizione legale, potrà essere chiesto da chiunque ne abbia interesse. Il negozio è annullabile a istanza di parte per incapacità naturale (428), cioè per incapacità di intendere e di volere, ma il contratto è annullabile solo se c’è mala fede della controparte (eccetto la donazione che, invece, è annullabile anche senza la mala fede - 775). Il termine di prescrizione decorre dal momento in cui l’incapace legale ha compiuto la maggiore età (1442).L’annullabilità è proponibile anche per vizi della volontà, ossi a quando questa si è formata con: errore, violenza o dolo.Il termine di prescrizione decorre dal momento in cui fu scoperto l’errore (1442).Altre ipotesi sono contemplate da casi specifici del codice o di leggi speciali.Peraltro si possono verificare casi di contratti che sono validi, non hanno vizi, eppure non producono effetti. Questo è il caso dell’inefficacia, che può dipendere dalla mancanza di un presupposto giuridico che fa si che non si possano produrre gli effetti voluti. Per esempio, il testamento, per produrre effetti, deve verificarsi la morte certa del testatore; se ciò non avviene, cioè se non si verifica la condicio iuris, il testamento non ha efficacia.L’inefficacia può dipendere dall’applicazione delle norme sulle clausole vessatorie (1469 bis e ss.), oppure dal mancato rispetto delle norme sulla pubblicità dei contratti sugli immobili, che in tal caso non sarebbero opponibili ai terzi.Inefficacia in presenza di condizione o termine (elementi accidentali del contratto).Esistono condizioni di fatto che possono impedire l’efficacia del contratto, e sono le condicio facti, cioè la condizione sospensiva o risolutiva. Quindi, altro esempio di negozio inefficace, è quello sottoposto a condizione, per cui gli effetti si hanno se si verifica la condizione (sospensiva), oppure cessano se si verifica (risolutiva).La condizione è un evento futuro e incerto al quale si assoggetta la produzione degli effetti. Il termine, invece, cui si è fatto già riferimento, è un evento futuro e certo.Esistono negozi giuridici che non ammettono l’apposizione di elementi accidentali, come il matrimonio e l’accettazione o la rinuncia dell’eredità, oppure il riconoscimento di un figlio.Il contratto può essere inefficace anche solo rispetto a certi soggetti. Ad esempio, il debitore, per sottrarre ai creditori i propri beni, li vende, facendo venire meno le sue garanzie privilegiate, o la semplice garanzia patrimoniale. In tal caso, avendo il debitore, l’intento di danneggiare il creditore, quest’ultimo avrà diritto all’azione revocatoria, che, se accolta, porterà all’inefficacia del contratto di compravendita nei soli confronti del creditore. Per il terzo acquirente, se a titolo oneroso e in buona fede, il contratto avrà valore. Mentre se il terzo acquirente era a conoscenza della garanzia sul bene, il creditore può agire direttamente e anticipatamente sulla cosa senza che il credito sia scaduto.

Per richieste specifiche potete chiedere un consiglio inviando una mail dal sito Agenzia immobiliare Area Royal.

Saluti

La crescita del Network Area Royal

La filosofia del gruppo Area Royal può essere racchiusa in una semplice frase:piu' peso allo specifico e nulla lasciato al caso. Il Network Area Royal ha sempre creduto nelle specializzazioni e da sempre ha lavorato con determinazione, corettezza e professionalità, per migliorare le sue competenze. Nasce a Pisa con il portale immobiliare Area Royal, poi individuato il proprio core business nell'area immobili di lusso crea il famoso sito www.casalievilledilusso.it ancora oggi una pietra miliare del Network. Il titola del Network, data l'esperienza maturata nel settore hotels, decide si sviluppare il core business del gruppo migliorando le proprie competenze nel settore Turismo e Leisure e con la creazione del sito www.venditahotel.it ancora oggi sempre in prima pagine per la vendita di hotel a 4 e 5 stelle.I numeri danno ragione alla politica aziendale del gruppo che in pochi anni ha raggiunto un numero di visitatori pari a 800000 l'anno sia sul portale www.arearoyal.it che su gli altri siti del Network